饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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