5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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